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【抵当権抹消登記】住宅ローンが終わったら「早めに」・「必ず」手続きしましょう。

カテゴリ:不動産登記 2018年07月04日


住宅ローンを全て返済し終えることによって、抵当権は消滅します。

しかし、登記上に残っている抵当権設定登記は自動的には消えず、融資をしてくれた銀行が抹消してくれるわけではありません。

従い、抵当権抹消登記手続きは皆さん自身で行わなければなりません。

通常、住宅ローンを完済すると、抵当権抹消登記手続きに必要な書類一式が銀行から送られてきますので、書類を受け取ったら早めに抹消登記を行いましょう(使用期限のある書類もあるから)。

なお、抵当権抹消登記には不動産1個につき1,000円 (抹消不動産の数が20個を超える場合は最大20,000円)の登録免許税が必要になり、
司法書士に依頼した場合、10,000円~20,000円程度の報酬がかかることになります。

遺言書の検認(けんにん)

カテゴリ:相続、遺産分割 2018年06月22日


自筆証書による遺言書を見つけても勝手に開封してはいけません。

封印されている遺言書は家庭裁判所で開封しなければならないと法律で規定されており、もし、勝手に開封した場合は5万円以下の過料に処せられます。

この家庭裁判所で開封する作業を「検認」といいます。

検認は、指定された期日に相続人全員の立会いのもとで行われるものですが、そもそも検認の趣旨は、相続人全員に遺言書の存在を知らせるとともに、遺言書の偽造や変造を防止し、遺言の方式に関する一切の事実を調査したうえで、遺言書の状態を確定し、その現状を明確にすることにあります。

従いまして、家庭裁判所で検認したからといって、当該遺言書が有効に成立していることが保証されるわけでないことにご注意下さい。

もし、遺言の有効性について争いがある場合は、遺言書の有効ないし無効確認訴訟により裁判所の判断にて決定することになります。

なお、自筆証書遺言と異なり、公証役場で作成した遺言(公正証書遺言)については、原本が公証人役場に保管されていますし、その作成過程において公証人が関与しているため、検認作業は不要となります。

不動産(土地・建物・マンション)登記における所有者の住所を変更する登記

カテゴリ:不動産登記 2018年06月03日

マイホームを購入して引っ越した際は、市区町村役場にて転居届を出します・・・が、そんなことは知らない人はいないと思います。

しかし、法務局への不動産登記を忘れる方が多いのではないでしょうか。

通常不動産を購入する場合、売買代金を支払う日(決済日)に不動産の名義が売主から買主に変更されるのですが、代金を支払う前に引越し先である不動産の住所地に住民票を移すことはしませんので、当然、買主の登記簿上の住所は前住所で所有権移転登記がなされます。

この登記簿上の住所は、市区町村役場に転居届を出したからといって当然に変更されるものではなく、自ら法務局へ登記申請を行う必要があります。

このように、登記簿上の住所を現在の住民票の住所に直す登記のことを住所変更(所有権登記名義人住所変更登記)といいます。

ただし、次のような場合は、登記簿上の住所と現在の住所が違う場合でも住所変更登記をする必要はありません。

  1. 市町村合併に伴って自治体名が変更になった場合。
  2. 村から町に昇格又は町から市に昇格した場合。
  3. 実際に住んでいる住所は違うが、住民票上の住所は登記簿上の住所の場合。

住所変更登記をするには、「住民票又は戸籍の附票」に登記簿上の住所が記載されている必要があります。

複数回、引越したものの、住所変更登記をせずに長期間放置してしまった場合は、いざ変更登記をしようと思った際、この「住民票又は戸籍の附票」に登記簿上の住所が記載されていないことがあります。

このようなことになってしまった場合は、登記の際に、本来は不要であったはずの登記識別情報(登記済権利証)が必要になったり、「上申書」といった書類が別途必要になってしまうことになります。

従い、引越しにより住所を移転した際は、まめに住所変更登記をした方が良いと考えられます。

相続登記(土地・建物・マンション等不動産の名義変更)に必要な書類・資料

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2018年05月21日

相続登記(不動産の名義変更)をするために必要となる書類のうち、主なものは以下のとおりです。

市区町村役場や法務局で取得することができる書類は、お客様のご要望に応じて、当事務所(司法書士)が取得を代行することもできます。

被相続人(亡くなられた方)に関するもの
1)住民票除票(本籍地入り)または戸籍付票
2)死亡事項記載の戸籍謄本または除籍謄本
3)被相続人の概ね10才頃以降の全ての戸籍・除籍謄本
(改製原戸籍、被相続人の父等の除籍、転籍などの場合はその前の除籍など遡及して取得)
4)不動産の固定資産評価証明書

相続人に関するもの
1)相続人全員の戸籍謄本
2)相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議による場合)
3)遺産分割協議書(相続人全員の署名・実印)
4)住民票(不動産を承継する方のみ)
5)委任状(不動産を承継する方のみ)

★遺言書がある場合は、必要書類や手続きが変わってきますので、遺言書の有無は必ずご確認ください。

消滅時効を援用(時効の主張)すれば借金を無くすことができます。

カテゴリ:債務整理・借金問題 2018年05月04日

時効には、「消滅時効」と「取得時効」の2種類があります。

消滅時効は、一定期間権利を行使しなければその権利が消滅し、一方、取得時効は、他人のものを一定期間自分のものと思って占有し続けることによって所有権を取得できるという制度です。

テーマにも記載のとおり、今日は「消滅時効」についてお話したいと思います。

個人間のお金の貸し借りの場合、「10年間」その債権(お金を返して下さいという権利)を行使しないと、その債権は消滅してしまいます。

一方、
個人間ではなく、銀行や消費者金融といった業者からの借金の場合には、「5年間」その債権(お金を返して下さいという権利)を行使しないと、その債権は消滅してしまいます。

それでは一体、その期間(5年や10年)が開始する起算点はいつからなのでしょうか?

法律上(民法)、
消滅時効の起算点は、「権利を行使することができるとき」とされています。
つまり、お金を貸した消費者金融が、借りた人に「返してください」と言えるときということになります。

返済期日を定めている場合、返済期日が来てはじめて返済の請求ができますので、返済期日が起算点になります。

返済期日を定めていない場合は、いつでも返済の請求ができるので、お金の貸し借りをした日が起算点になります。

また、借金は5年や10年で時効で無くなるといっても、単に期間が経過すれば時効になるわけではなく、「請求」、「差押え、仮差押えまたは仮処分」、「承認」で時効は中断します。
時効が中断した場合、時効の進行はそこでリセットされ(ゼロ)その時点から再出発となるのです(時効の中断については、また別の機会に詳しくご説明したいと思います。)。

時効成立に必要な期間が経過し、時効の中断事由もなく、時効の要件を全て満たしたとしても、期間の経過とともに自動的に時効になるわけではありません。

時効の効果を生じさせ、借金を帳消しにするには、あなたが(債務者)消費者金融等の債権者に対して時効の援用(時効の主張)を行わなければなりません。ここは大事です!

時効を援用することについて理由などいりませんし、また、時効の援用は難しくありません。

単に、「時効期間の経過により借金の支払義務が消滅しているので支払いません。」といった趣旨を債権者に通知すればそれで大丈夫です。

ただし、時効を援用するときには、その証拠が残るよう、内容証明郵便にて通知しましょう。

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