ご相談電話番号 042-469-3092サイトマップ ご相談・お問い合わせ
個人情報保護方針

清瀬市で司法書士をお探しなら、さくら司法書士事務所

アパートやマンションの借主による家賃滞納で困った・・・賃貸借契約の解除、家賃回収 +西東京市からの虹

マンションやアパートなどの賃貸経営している方やその管理を任されている管理会社にとって、家賃の滞納は大きな問題の一つです。

問題が解決するまでに時間がかかればかかるほど、賃貸人(大家さん)にとっては損害が大きくなりかねません。

更に、
家賃の滞納に加えて、賃借人が行方不明(夜逃げ)になってしまうといったことも少なくなく、
こういった場合に賃貸人自身が「自分の建物なのだから・・・、家賃を滞納したか借主が悪いのだから・・」
という考えで勝手に鍵を変えてしまったり、合鍵で中に入って荷物を処分してしまうこともよく聞きますが、
賃貸人といえども、このような行為は住居侵入の罪に問われたり、また、賃借人から、損害賠償請求を起こされたりすることがあるため大変危険です。

家賃が滞ってしまっただけでも損失は大きいのに、これ以上の費用や時間をかけるのは嫌だという気持ちもわからないではないのですが、
違法行為に対するペナルティは結局は自分にかえってきますので、上記のような違法な行為はせず、キチンと適切な法的手続きを採って、一日も早く契約を解除し、新しい賃借人に借りてもらう。・・・このような解決方法を選ぶことをおすすめします。

さて(話は変わり)、

少し前のことですが、7月4日の夕方に大雨が降り、綺麗な虹が出でいたので思わず写真におさめました・・。

 

西東京市の某建物から撮った虹

IMG_9851

 

 

 

 

自力救済の禁止~夜逃げした賃借人の家財等残置物の処分



たとえ賃貸借契約の解除後であっても、
家賃滞納者が残していった家財や備品等の残置物を勝手に処分して、権利の回復を図ることは原則として禁止されており、
これを「自力救済の禁止」といいます。

自力救済によって賃借人に損害を与えた場合(民法上の不法行為)、賃借人からの損害賠償請求を受ける場合があります。

このような場合、
任意に賃借人が「残置物を賃貸人側で処分すること」について承諾してくれれば話は別ですが、そのようなことが期待できなければ、建物明け渡し請求訴訟を起こし、勝訴判決に基づいて強制執行をしなければなりません・・。

なお、建物明け渡し請求訴訟~強制執行完了までにはそれなりの費用や時間がかかりますので、賃貸人にとっては結構な負担となります。

以上のことから、
滞納家賃の回収や、賃借人の残した残置物の処分といった問題をなるべく最小限に抑えるためには、異変が起こった際に(そのままにせず)早目に対応することが重要なポイントになります。

 

 

 

家賃滞納や行方不明であることを理由に勝手に部屋の荷物を捨てることは許されません。 / 無料相談は西東京市(田無)さくら司法書士事務所 小平市 東久留米市 清瀬市 東村山市 

賃借人の所在が不明となってしまっても、

また、

賃借人が家賃を滞納していても、

建物賃貸借契約が解除されていない限りは当該契約は有効に存続していることになるため、

勝手に部屋に入って荷物を捨ててしまうことは許されません・・・・・。

仮に、

賃貸借契約が適法に解除されたとしても、

賃借人の同意なくして勝手に荷物を処分することはできません(所有権の侵害)・・・・。

更に、

契約終了後に貸主による荷物の処分を許容する旨の合意がある場合であっても、

貸主が建物入口に施錠し、

建物内の賃借人の動産を廃棄処分してしまった行為について、

不法行為責任が認められた裁判例もありますので注意が必要です・・・・。

賃貸アパートトラブルのご相談は西東京市(田無・保谷・ひばりが丘)「さくら司法書士事務所」司法書士志村理

建物賃貸借における明渡しの強制執行① / 無料相談は西東京市(田無)の「さくら司法書士事務所」司法書士志村理 小平市(花小金井) 東村山市 東久留米市 清瀬市

2月も2週目に入りました・・。

この時期は通常の司法書士業務に加え、自営業者としての確定申告をしなければならないため、

その辺りを考慮してスケジュールを組んでいかないと少々大変なことになってしまいます・・・。

さて、

昨年6月に東京簡裁に提起した建物明渡等請求訴訟について(私は原告側の代理人です)、

昨年末に判決が確定したのですが、

予想していた通り、賃借人(被告)が任意に明渡しに応じてくれないため、

先月、東京地裁へ建物明渡しにかかる強制執行を申立てました・・・。

本来、地方裁判所管轄の事件については司法書士は代理人にはなれないのですが、

今回、私は原告の法定代理人という立場であるため、

代理人として強制執行手続きに関与できるというわけです・・・。

所定の様式を整えて強制執行を申立てた後は、

執行官と打ち合わせをします・・・・。

これは、これから行うことになる建物明渡しの強制執行について、

建物内部の状況や占有状況などについて打ち合わせることによって、

明渡し催告や断行をスムーズに行う必要があるからです・・・・。

訴訟提起前に行ってきた明渡し交渉を含めると、ここまでくるのにかれこれ1年半近くかっており、

ようやく終わりが見えてきた・・・といった感じです。

つづきはまたの機会に・・。

賃貸アパート・マンション建物明渡しに関するご相談は西東京市(田無・保谷・ひばりヶ丘)「さくら司法書士事務所」認定司法書士志村理(Shimura Osamu)

賃料(家賃)不払いを理由とする建物賃貸借契約の解除 / 無料相談は西東京市(田無)さくら司法書士事務所 小平市 東村山市 清瀬市 東久留米市 三鷹市 武蔵野市

不動産賃貸借契約は、

売買契約などのような1回限りの契約ではなく、

長期間継続する性質があるため、

貸主と借主の「信頼関係」が非常に重要となります・・・・。

そして、

たった1回賃料の支払いを怠っただけで賃貸人の解除を認め、

賃借人の生活基盤である住まいを奪うことは、

賃借人の立場を不安定にするものであり非常に酷なため、

本来であれば(原則として)、

  1. 相当の期間を定めた催告
  2. その期間内に賃借人が支払いをしなかった
  3. 解除の意思表示

上記3つの要件を満たせば解除が認められるのですが、

判例や学説上では、

上記1~3の他に、

「賃貸人と賃借人との信頼関係が崩壊したこと」も賃貸人から解除をするためには必要な要件として加えられております・・・。

それでは何か月分くらい家賃が滞納されたら賃貸人による契約解除が認められるのでしょう・・・?

これについては、

2か月分で認められた例もあれば、

通産13年分の未払いがあっても認められなかった例もあり、

裁判例は様々で、

一義的にどれくらいの賃料滞納があれば解除できるのかについては断定できません・・。

ただ、

一つの目安として、

何ら理由なく3か月分以上の家賃を滞納している場合は、

信頼関係は崩壊していると考えて良いと考えられます・・・。

建物賃貸借契約トラブルのご相談は西東京市(田無・保谷・ひばりヶ丘)「さくら司法書士事務所」司法書士志村理

次ページへ »