賃貸アパートやマンションが売却されるなどして所有者が変わった場合、
その建物の買主は、
賃借人の承諾等を得ることなく、
当然に、
賃貸人としての権利を承継します・・・。
従い、
賃貸借契約は賃貸人が変更するだけですので、
賃借人（借主）は引っ越す必要も、
また、
新賃貸人の許可等も必要なく、
従前の契約内容にてそのまま居住することが可能です・・・。
尚、
賃料は新しい所有者（賃貸人）に支払えば良いのですが、
本当にその者が所有者かどうかわからない場合は、
賃料をその者に支払ってしまって良いのか迷うところであります・・・・。
そのような場合は、
従前の所有者に問い合わせるなり、
また、
不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を調査するなどして、
支払先を確認する必要があると思われますが、
もしも、
新しい賃貸人に所有権移転登記がなされていない場合は、
旧賃貸人に支払い続けても良いとされています（最判）。
賃貸借契約トラブルに関するご相談は西東京市（田無）「さくら司法書士事務所」認定司法書士志村理（しむらおさむ）
今日も暖かい一日でしたね・・・、
例年こんな感じでしたでしょうか？
今日は、
信販会社のO社に対する過払い訴訟の第1回口頭弁論が午前中に入っていたため、
自宅から直行して、
東京簡易裁判所へ向かいました・・・。
訴訟の方は特にこれといってこの場でお話しするようなことはなく、
次回期日を決めただけで終わったのですが、
帰りに、
テレビ番組でよく見かける、
元参議院議員のHさんを霞ヶ関駅のホームにて見かけました・・・・。
テレビで見たままの方なのですが、
身長がイメージしていたよりずっと高く、
ちょっと驚きました（かっこよかったです）・・・。
さて（話は変わり）、
先日知人より賃貸物件の修繕費（必要費）に関する相談を受けたので、
今日は少しこの点についてお話ししたいと思います・・・。
賃貸物件における「必要費」とは、
部屋を現状維持するため（原状回復するため）に必要となる費用を指しますので、
当然、
賃貸人が負担するべき費用となります・・・。
なので、
（例えば）キッチン下の配水管が破損してしまい、
大家さんに連絡したものの不在で対処してもらえず、
結局、
賃借人がお金を立替えて修繕した場合などは、
後で、
大家さんにこの費用を支払ってもらうよう請求することができます（必要費償還請求権）。
但し、
なんでもかんでも「必要費」に該当するとは限らず、
それが有益費に該当する場合や、
もともと必要費は借主負担とする特約がある場合などは、
上記のように当たり前のごとく請求できる訳ではありませんのでご注意ください・・・。
有益費の取扱いや、
修繕費は借家人負担とする特約がある場合については、
またの機会にお話したいと思います・・・・。
賃貸アパートトラブルのご相談は西東京市（田無）「さくら司法書士事務所」司法書士志村理
敷金とは、
アパートやマンションの建物賃貸借契約における、
賃借人（借主）の、
賃料や損害賠償などの「債務」を担保する目的で、
賃借人から賃貸人（貸主＝大家）に交付される金銭で、
契約終了の際、
賃料不払いや、
部屋の設備や造作物等を既存した場合の損害賠償債務などの賃借人の債務があれば、
それを控除して返還されるものです・・・。
従い、
（敷金は）本来
賃借人に返還が予定されている金銭なのです・・・。
不動産賃貸借トラブルのご相談は西東京市（田無）「さくら司法書士事務所」認定司法書士志村理（シムラオサム）
建物賃貸借契約における、
「更新料」訴訟の新たな判決が、
5月27日に大阪高等裁判所にてなされました・・・。
賃借人に対して賃貸人（家主）が更新料10万6000円を支払うよう求めた訴訟の控訴審判決です・・。
結果は、
「更新料に合理性はなく、消費者契約法に違反する」として、
請求を棄却した1審を支持し、賃貸人の控訴を棄却しました・・・。
裁判長曰く、
「更新料は、地価が高騰していた約50年前に賃料を実質的に値上げする目的で脱法的に始まった」
とし、
「（契約した）2006年当時は、地価高騰は収まり、更新料を認める合理性はなく、家主らの利益確保を優先し、消費者の権利を不合理に制限している」
とのことです・・・。
更新料の法的性質については、
「賃料の不足を補充するためのもおのである・・。」
との考え方や、
「期間満了時には異議を述べて更新を拒絶できるが、
更新料の支払を受けることにより異議を述べる権利を放棄するものである・・・。」
との考え方。
そして、
「（賃借人側から見て）期間を合意により更新することにより、
その期間は明渡しを求められない利益が得られることの対価である・・・。」
との考え方など、
様々な見解があり、
現時点で判例は一定していませんが、
現在（本件訴訟以外に）、
3件の更新料訴訟が、
最高裁にて争われております・・・。
この問題の決着もそう遠くありません・・・・。
賃貸アパート契約に関するご相談は西東京市（田無）「さくら司法書士事務所」司法書士志村理
（私の中で）今何かと注目の、
建物賃貸借契約における「更新料」の違法性（無効）について、
新たな判断がなされました・・・・。
内容は、
賃貸マンションの契約継続時に更新料を負担させるのは違法として、
男性会社員が滋賀県の家主に支払い済みの計26万円を返還するよう求めた訴訟の控訴審判決です・・・。
大阪高裁は（10月29日）、
「賃借権延長の対価で違法ではない」として、
一審大津地裁に続き請求を棄却しました・・・・・・・。
原告側は上告する方針とのことです。
（10月29日時事通信一部引用）
更新料を巡る争いについては、
これまで、
「更新料は無効」とする判決続いており、
7月24日のブログでも紹介しましたが、
今回の判断によって、
高裁の判断が分かれたことになり、
いよいよ最高裁にて、
最終決着がなされることになります・・・・・。
賃貸トラブルのご相談は西東京市（田無）「さくら司法書士事務所」司法書士志村理
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 
2010 年 12 月 15 日 8:58 PM | 
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