賃貸アパートやマンション入居契約（建物賃貸借契約）には、
通常、
騒音や近隣住民への迷惑行為を禁止する特約が盛り込まれております・・・。
社会共同生活の秩序を乱してはならないことは当たり前のことなので、
このような特約は常識的に不合理でない限り「有効」であると考えられます・・・。
賃借人による迷惑行為については、
騒音、
ごみ放置、
ゴミ処理のルール違反、
違法駐車等さまざまです・・・。
近隣迷惑行為が見受けられる場合、
家主さんとしては、
まず、
その迷惑行為の中止を求めることが当然必要です・・・。
もしも、
上記要求を賃借人が無視し、
迷惑行為（妨害行為）を継続することによって、
相互（賃貸人・賃借人間）の信頼関係が破壊された場合には、
賃借人は契約を解除することができます・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 
2011 年 5 月 30 日 5:23 PM | 
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昨日大家さんより（タイトル記載の）相談を受け、
更新料・礼金・預かり敷金・日割り家賃等の債権回収業務を受託しました・・・。
「大家さん（賃貸人）が敷金を返してくれない」
「更新料は違法」
・・・・・といった（よくある）相談ではなく、
不動産賃貸管理会社を相手方とする相談です。
相談者曰く、
この不動産業者の社長に更新料や契約金等を引き渡すよう催促したところ、
「私情によりお金の工面がつかないのでちょっと待って欲しい」と言われ、
その後も何度催促してもなしのつぶてなのだそうです・・・・。
この業者が更新料や契約金等を受領してから既に半年以上が経過しているので、
とんでもない話しです・・・・。
この当事者間には特に家賃管理等を委託する旨の契約は存在せず、
単に更新契約と新規賃貸借契約手続きを依頼しているだけなので、
この業者が賃貸人の家賃や礼金等を預かり管理し続ける権限などどこにもありません・・・・。
とりあえず、
内容証明で事実確認及び支払催促をてみたいと思います・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 5 月 25 日 4:32 PM | Comments Off
敷金の返還を請求できる時期については争いがあり、
賃貸借契約終了時とする説（終了時説）と、
賃貸借契約終了後、目的物件が明け渡された時とする説（明渡し時説）があります・・・・。
判例は、
敷金返還請求権は賃貸借の目的物の明渡しの時に成立すると解していること、
また、
実質的にも目的物の明渡請求権と敷金返還請求権の間には著しい価値の相違があることなどから、
両債権は同時履行の関係にはならないと解していることを理由に、
敷金の返還は明渡し後でなければ請求できないとしています（明渡し時説）・・・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 4 月 25 日 12:23 AM | Comments Off
敷引き特約の有効性について争われた最高裁の判決が出ました・・・。
最高裁第1小法廷（金築誠志裁判長）は、
「敷引金が高額過ぎなければ有効」
とする判断を示し、
これにより、
借り主の敗訴が確定しました・・・。
「敷引き（しきびき）」とは、
賃借人が契約時に差し入れた敷金（保証金）より、
（退去時など）どれくらいの賃借人負担の原状回復費用が発生したか否かにかかわらず、
無条件で予め決められた一定の金額が差し引かれてしまうことを言います。
・
この特約は主に関西方面におけるアパートマンション賃貸借契約に盛り込まれていることが多く、
関東圏ではあまり見かけません・・・。
消費者契約法10条では、
消費者の利益を一方的に損ねる契約条項を無効としており、
これまで下級審ではこのことについて度々争われ、
有効、無効の結論が分かれてきたものの最高裁での判断はなされておらず、
昨日（平成23年3月24日）、
とうとう判断がなされたと言う訳です・・・。
今後の賃貸借取引実務への影響は必至であると思われます・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 3 月 25 日 11:19 AM | Comments Off
賃借人は、
契約中に自分が設置した物などを取り除くなど、
原状回復措置をして、
借りていた部屋を賃貸人（大家さん）に返還しなければなりません・・・。
しかし、
古くなった物を取り替えたり、
新品にして返すといったことまでする必要はなく、
賃借人の善管注意義務違反や、
借主として許される通常の使用を越える使用によって発生した毀損・汚損等の修繕費用を負担すれば良いと考えられます・・・。
これら賃借人負担の原状回復費用は、
敷金から控除されます・・・。
敷金から差し引かれるのはなにも原状回復費用だけではありません、
未払いの賃料や、
賃借人の故意過失によってによって生じた損害賠償債務など、
家屋引渡義務履行までに生じた賃借人の賃貸人に対する一切の債務が控除されます・・・・。
尚、
契約に特約条項があるからといって、
その通りに敷金から原状回復費用等が控除できるとは限らず、
賃貸人が負担すべき、
通常の使用に必然的に伴う損耗や汚損、
経年変化によって生じる自然劣化・損耗等に要する費用については、
特約があっても、
原則として敷金から控除することはできません・・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2010 年 12 月 24 日 9:42 PM | Comments Off
