西東京市田無のさくら司法書士事務所 所長のブログ

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不動産(土地・建物・マンション)の相続登記をしないこと(放っておくこと)のとリスクやデメリット。



不動産の相続登記手続きに特に期限はないので、
相続が開始しても土地建物やマンションの相続登記(所有権移転登記や持分移転登記)をせずに放っておく方は少なくありません。

しかし、
何年も相続登記をしないまま放っておいた状態から、いざ、相続登記を行おうとしても、
既に相続人が亡くなり二次相続が生じている状況で、相続関係が複雑になってしまった結果、話し合いがまとまらずに相続手続きが困難になる可能性があります。

また、
土地や家、マンションといった不動産を売買する際や、不動産を担保に融資を受ける際は、
その前に相続登記を済ませておくこと(相続人名義に変えておくこと)が必須となりますので、
相続登記ができないのであれば、土地、家の売却、マンションや自宅を担保にしてお金を借りるといったことはできないということになります。

更に、
相続登記しなければ、遺産分割によって土地や建物、マンションといった不動産を取得したことを第三者である他人に主張できなくなるため、
他の相続人の法定相続分の持分を第三者に差押えられたり、第三者に持分の移転をされるリスクがあります。

最後にもう一つ、
相続によって取得した不動産について、法務局で登記事項証明書(登記簿)を取得しても、
相続登記をしていなければ、当然、所有者として自分の氏名が記載されることはないので、第三者に当該不動産が自分の所有であることを証明できいという不利益もあります。

以上のことから、相続が発生しましたら、なるべく早めに相続登記を済まることをお勧めします。

給与所得者等再生(個人民事再生)について

個人民事再生には、給与所得者等再生と小規模個人再生の2つの手続きがありますが、給与所得者等再生は、小規模個人再生の対象者のうち,公務員やサラリーマンなど、将来の収入を確実かつ容易に把握することができる方が利用できる手続きとなります。

再生計画に係る再生債権者の決議を経る必要がある小規模個人再生と異なり、可処分所得の2年分を支払うことによって、上記決議が省略されることが、給与所得者等再生の大きな特徴です。

小規模個人再生における最低弁済額は、
借金総額の20%(500万円以上1,500万円未満の場合)
申立人の有する財産額(清算価値)
高いほうの金額となりますが、
給与所得者等再生の場合は、上記①②に③「可処分所得の2年分」の要件が加えられ、①②③のうち最も高い金額が弁済額となるのです。

可処分所得の2年分とは、
再生債務者の2年間の収入から、所得税・住民税・社会保険料を控除した額を2で割った手取り収入から、再生債務者と家族の最低生活費を控除した額の二乗の額を意味するのですが、
このうち、最低生活費は、当該債務者の実際に要する生活費の額ではなく、生活保護を基準に算定することから、扶養家族(子供)がいないと、可処分所得の2年分が高額となってしまいます。

結果、可処分所得の2年分の額が借金総額の20%の額を大きく上回ってしまい(最低弁済額が高額になってしまい)、個人民事再生のメリットを最大限に活かすことができないケースが少なくありません。

従い、再生計画に係る再生債権者の決議で反対する恐れのある債権者が半数以上いるとか、債権の半額以上を有する債権者が反対をする恐れがあるといった事情がない限り、個人民事再生で利用される多くの手続きは小規模個人再生で、給与所得者等再生の利用はさほど多くありません。

父母が亡くなった(相続)際の土地・建物・マンションの名義変更はいつまでにやらなければならない?



相続による不動産の名義変更(所有権移転登記)は、義務ではないため、相続登記を行わず、亡くなった方の名義のままにしておいても、特段、罰金などの制裁はありません。

よって、期限というものもありません。

ただ、このような場合にキチンと相続登記をしておかないと、
「土地や建物、マンションといった不動産を売る」
「当該不動産を担保にして(抵当権の設定)、銀行からお金を借りる」
といったことが出来なくなります。

 

また、登記名義が被相続人名義のままでは、

不動産を相続した相続人の権利が保全されず、更に、不測の事態(大震災)が発生した場合には「賠償を受けることができない」というデメリットも考えられます。

以上のことから、

相続が発生した際は、登記名義をそのままにせず、キチンと相続登記を行っておくことが望ましいと言えます。

夫婦間の不動産(土地・建物・マンション・住宅)の贈与の登記、名義変更(配偶者控除・節税)

2018年09月22日不動産登記


ある一定の条件において夫婦間でなされた贈与については贈与税を非課税(免除)してくれる制度があります(生前贈与における配偶者控除)。

具体的には、
婚姻期間が20年を超えた夫婦間で、土地や建物・マンションといった不動産を贈与する場合、通常認められる贈与税の基礎控除「110万円」のほかに、
最高で2,000万円まで、贈与税が非課税となる制度のことです。

ただし、このとてもお得な税制控除を利用するには条件があります。


生前贈与の配偶者控除が適用される条件

  • 夫婦の婚姻期間が20年を超えていること(超えた後に贈与)
  • 配偶者(夫・妻)から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

以上3つの条件をクリアする方であれば、この配偶者控除を利用することができます。

なお、こお配偶者控除を利用して贈与税が非課税とするためには、贈与の登記完了後、贈与税の申告をする必要があります

 

 

遺産整理とは不動産から預貯金、株式(投資信託)、保険などの相続手続きを全てまとめて行う手続きです。

 

親(父・母)や配偶者(夫・妻)が死亡し相続が開始すると、次のような相続手続きが必要になります。

  • 戸籍謄本等を収集し、相続人の調査
  • 相続財産の調査し、残高証明書等を取得
  • 遺産分割協議書の作成
  • 金融機関での相続手続きを行うため必要書類の収集
  • 不動産(土地や建物)の相続登記(名義変更)
  • 預貯金の解約・名義書き換え・払戻し
  • 証券会社に対する株式、投資信託等の名義変更
  • 死亡保険金の請求
  • 生命保険、個人年金等の相続手続き
  • 相続税の申告、納税

上記のとおり、とにかく遺産相続手続きは多岐にわたり複雑です。

そもそも相続手続きを始めるにあたっては、相続人の調査をしなければならないのですが、
亡くなった方に「子がいるのかいないのか」、「相続人は直系尊属なのか」、「兄弟姉妹になるのか」etc、
親族構成によって必要になる戸籍謄本等の関係書類は膨大な量になり、一般の方が収集するのは簡単なことではありません。

また、プラスの財産以外に借金や負債といったマイナスの財産があるかどうかによって、相続放棄を検討しなければならないケースもでてきます。

相続放棄は、相続開始後3ヶ月以内という期限が設けられていますので、迅速な処理が不可欠となります。

更に、
「遺言書が残されているのか」
「遺言執行者が選定されているのかどうか」
「相続人間で紛争が起きていないか(揉めていないか)」
「遺産分割協議(話し合い)はまとまるのか」
といったことなど、様々な場面で適切な方向に行かなければ、スムーズに相続手続は進みません。

司法書士といえば、「不動産登記」、「商業登記」の専門家であることはご存じの方も多いかと思いますが、
司法書士は、上記業務の他に「裁判所提出書類の作成を通じた訴訟支援」、「簡易裁判所における訴訟代理」といった業務も行います。

更に、司法書士は、司法書士法第29条並びに施行規則第31条で、当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、次の業務もできると規定されています。

  1. 管財人、管理人その他これらに類する地位に就き他人の事業の経営、財産の管理、処分を行う業務
  2. 後見人、保佐人等その他これらに類する地位に就き他人の法律行為について、代理等を行う業務

上記「遺産整理業務」は、相続財産の管理業務に他ならず、この規定により司法書士は遺産整理の専門家として業務を行うことができますので、ご安心してお任せ下さい(相続税の申告・納税につきましては、税理士さんを紹介させていただきます)。

 

 

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