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相続登記(土地・建物・マンション等不動産の名義変更)に必要な書類・資料

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2018年05月21日

相続登記(不動産の名義変更)をするために必要となる書類のうち、主なものは以下のとおりです。

市区町村役場や法務局で取得することができる書類は、お客様のご要望に応じて、当事務所(司法書士)が取得を代行することもできます。

被相続人(亡くなられた方)に関するもの
1)住民票除票(本籍地入り)または戸籍付票
2)死亡事項記載の戸籍謄本または除籍謄本
3)被相続人の概ね10才頃以降の全ての戸籍・除籍謄本
(改製原戸籍、被相続人の父等の除籍、転籍などの場合はその前の除籍など遡及して取得)
4)不動産の固定資産評価証明書

相続人に関するもの
1)相続人全員の戸籍謄本
2)相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議による場合)
3)遺産分割協議書(相続人全員の署名・実印)
4)住民票(不動産を承継する方のみ)
5)委任状(不動産を承継する方のみ)

★遺言書がある場合は、必要書類や手続きが変わってきますので、遺言書の有無は必ずご確認ください。

消滅時効を援用(時効の主張)すれば借金を無くすことができます。

カテゴリ:債務整理・借金問題 2018年05月04日

時効には、「消滅時効」と「取得時効」の2種類があります。

消滅時効は、一定期間権利を行使しなければその権利が消滅し、一方、取得時効は、他人のものを一定期間自分のものと思って占有し続けることによって所有権を取得できるという制度です。

テーマにも記載のとおり、今日は「消滅時効」についてお話したいと思います。

個人間のお金の貸し借りの場合、「10年間」その債権(お金を返して下さいという権利)を行使しないと、その債権は消滅してしまいます。

一方、
個人間ではなく、銀行や消費者金融といった業者からの借金の場合には、「5年間」その債権(お金を返して下さいという権利)を行使しないと、その債権は消滅してしまいます。

それでは一体、その期間(5年や10年)が開始する起算点はいつからなのでしょうか?

法律上(民法)、
消滅時効の起算点は、「権利を行使することができるとき」とされています。
つまり、お金を貸した消費者金融が、借りた人に「返してください」と言えるときということになります。

返済期日を定めている場合、返済期日が来てはじめて返済の請求ができますので、返済期日が起算点になります。

返済期日を定めていない場合は、いつでも返済の請求ができるので、お金の貸し借りをした日が起算点になります。

また、借金は5年や10年で時効で無くなるといっても、単に期間が経過すれば時効になるわけではなく、「請求」、「差押え、仮差押えまたは仮処分」、「承認」で時効は中断します。
時効が中断した場合、時効の進行はそこでリセットされ(ゼロ)その時点から再出発となるのです(時効の中断については、また別の機会に詳しくご説明したいと思います。)。

時効成立に必要な期間が経過し、時効の中断事由もなく、時効の要件を全て満たしたとしても、期間の経過とともに自動的に時効になるわけではありません。

時効の効果を生じさせ、借金を帳消しにするには、あなたが(債務者)消費者金融等の債権者に対して時効の援用(時効の主張)を行わなければなりません。ここは大事です!

時効を援用することについて理由などいりませんし、また、時効の援用は難しくありません。

単に、「時効期間の経過により借金の支払義務が消滅しているので支払いません。」といった趣旨を債権者に通知すればそれで大丈夫です。

ただし、時効を援用するときには、その証拠が残るよう、内容証明郵便にて通知しましょう。

遺言執行者(いごんしっこうしゃ)

カテゴリ:相続、遺産分割 2018年04月21日

遺言書に記載された内容が確実に実現できなければ、遺言の実益は損なわれてしまいます。

相続人が遺言の内容に沿って適切に執行してくれれば心配いらないのですが、どうしてもその性質上、遺言内容と相続人は利害関係が発生しやすい関係なので、相続人自身に不利益な内容は執行してくれないかもしれません。

遺言執行者は、遺言の内容を実現する職務に携わる人を言い、相続財産の管理や遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を持つのが原則です。

従い、相続人に任せたのでは適正な執行をしてくれるか否か不安感が残るような遺言であれば、予め遺言で、利害関係が衝突する恐れのない第三者を遺言執行者に指定しておくことにより、無用な心配を回避することができます。

また遺言執行者は、遺言内容を忠実かつ公平に実行する役割と権限を有しますので、

遺言執行者がいる場合、相続人は相続財産の処分やその他遺言の執行を妨げる行為をすることはできず、相続人がこれに違反して相続財産を勝手に処分した場合は、当該行為は無効になります。

尚、「認知の届出」と「推定相続人の廃除や廃除の取消し(審判申立)」については、必ず遺言執行者を選任しなければなりません。

離婚による財産分与 土地・建物・マンション等の不動産の名義変更登記

カテゴリ:不動産登記 2018年04月11日

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夫婦が離婚をする際は、婚姻生活中に共同で築いた財産を精算する必要があり、これを「財産分与」と言います。

分与する財産が不動産であれば、財産分与を原因とした名義変更手続きが必要となり、夫婦共有名義の不動産を、財産分与により妻一人の名義にする場合は、夫の持分を妻に移転する「持分移転登記」をすることになります。

なお、不動産を財産分与する際、住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。

財産分与により、住宅ローン等の債務が残っている不動産の名義を変更し、所有者が変わっても、住宅ローンの債務者は当然には変更されません(例えば、不動産の所有者である夫が住宅ローンの債務者である場合に、不動産を妻に財産分与によって譲ると、不動産の所有者は妻となりますが、住宅ローンの債務者は夫のままです。)。

そして、多くの金融機関は、「所有者の名義を変更する場合は抵当権者(金融機関)の承諾を得なくてはならない」という契約条項を定めており、
ローン完済までは、不動産の名義を変更しない旨の契約を金融機関と結んでいるケースが多く、借入先金融機関に無断で名義を変更してしまうことは、住宅ローン契約に違反する可能性があるのです。

従って、事前に金融機関に対し、不動産の名義を変更することの了解を得ること、および今後のローン支払い方法について相談されることをお勧めいたします。

不動産(土地・建物・マンション)の生前贈与でかかる費用

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2018年03月31日

土地や建物、マンションといった不動産を生前に贈与する場合、贈与税やその他の費用について知っておく必要があります。

贈与税については、相続時精算課税制度を利用することによって、一定金額の贈与の場合は非課税にすることも可能ですが、
不動産の名義変更(所有権移転登記)の際には「登録免許税」が必要で、また、不動産を取得したことに対する「不動産取得税」も必要になります。

「登録免許税」は所有権移転登記の際に法務局へ支払う税金で、登録免許税の価格は、固定資産税評価額の2%となります。

また、「不動産取得税」は土地や建物、マンションといった不動産を取得した際に課税されるもので、不動産の住所地である都道府県に、不動産を取得した際に一度だけ納めなければならない税金です。

不動産取得税の金額は、固定資産税評価額の3%となります。

不動産取得税は、土地や建物の取得時から60日以内に、不動産取得申告書の提出が義務付けられており、この申告書を提出すると都道府県から納付書が送付されます。

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