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遺言執行者(いごんしっこうしゃ)

カテゴリ:相続、遺産分割 2018年04月21日

遺言書に記載された内容が確実に実現できなければ、遺言の実益は損なわれてしまいます。

相続人が遺言の内容に沿って適切に執行してくれれば心配いらないのですが、どうしてもその性質上、遺言内容と相続人は利害関係が発生しやすい関係なので、相続人自身に不利益な内容は執行してくれないかもしれません。

遺言執行者は、遺言の内容を実現する職務に携わる人を言い、相続財産の管理や遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を持つのが原則です。

従い、相続人に任せたのでは適正な執行をしてくれるか否か不安感が残るような遺言であれば、予め遺言で、利害関係が衝突する恐れのない第三者を遺言執行者に指定しておくことにより、無用な心配を回避することができます。

また遺言執行者は、遺言内容を忠実かつ公平に実行する役割と権限を有しますので、

遺言執行者がいる場合、相続人は相続財産の処分やその他遺言の執行を妨げる行為をすることはできず、相続人がこれに違反して相続財産を勝手に処分した場合は、当該行為は無効になります。

尚、「認知の届出」と「推定相続人の廃除や廃除の取消し(審判申立)」については、必ず遺言執行者を選任しなければなりません。

離婚による財産分与 土地・建物・マンション等の不動産の名義変更登記

カテゴリ:不動産登記 2018年04月11日

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夫婦が離婚をする際は、婚姻生活中に共同で築いた財産を精算する必要があり、これを「財産分与」と言います。

分与する財産が不動産であれば、財産分与を原因とした名義変更手続きが必要となり、夫婦共有名義の不動産を、財産分与により妻一人の名義にする場合は、夫の持分を妻に移転する「持分移転登記」をすることになります。

なお、不動産を財産分与する際、住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。

財産分与により、住宅ローン等の債務が残っている不動産の名義を変更し、所有者が変わっても、住宅ローンの債務者は当然には変更されません(例えば、不動産の所有者である夫が住宅ローンの債務者である場合に、不動産を妻に財産分与によって譲ると、不動産の所有者は妻となりますが、住宅ローンの債務者は夫のままです。)。

そして、多くの金融機関は、「所有者の名義を変更する場合は抵当権者(金融機関)の承諾を得なくてはならない」という契約条項を定めており、
ローン完済までは、不動産の名義を変更しない旨の契約を金融機関と結んでいるケースが多く、借入先金融機関に無断で名義を変更してしまうことは、住宅ローン契約に違反する可能性があるのです。

従って、事前に金融機関に対し、不動産の名義を変更することの了解を得ること、および今後のローン支払い方法について相談されることをお勧めいたします。

不動産(土地・建物・マンション)の生前贈与でかかる費用

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2018年03月31日

土地や建物、マンションといった不動産を生前に贈与する場合、贈与税やその他の費用について知っておく必要があります。

贈与税については、相続時精算課税制度を利用することによって、一定金額の贈与の場合は非課税にすることも可能ですが、
不動産の名義変更(所有権移転登記)の際には「登録免許税」が必要で、また、不動産を取得したことに対する「不動産取得税」も必要になります。

「登録免許税」は所有権移転登記の際に法務局へ支払う税金で、登録免許税の価格は、固定資産税評価額の2%となります。

また、「不動産取得税」は土地や建物、マンションといった不動産を取得した際に課税されるもので、不動産の住所地である都道府県に、不動産を取得した際に一度だけ納めなければならない税金です。

不動産取得税の金額は、固定資産税評価額の3%となります。

不動産取得税は、土地や建物の取得時から60日以内に、不動産取得申告書の提出が義務付けられており、この申告書を提出すると都道府県から納付書が送付されます。

任意後見人に依頼できること(やってもらえること)

カテゴリ:成年後見 2018年03月10日

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任意後見人は、
任意後見契約で定められた代理権の範囲内にて業務を行い得るので、代理権目録に記載されていない事務については権限が無く、事務を行うことができません。

任意後見人の業務は、本人の「財産管理」と「身上看護」に関することが基本です。

そして、任意後見人に委任できることは、「契約の締結」といった法律行為に限られますので、例えば、「介護サービス」や「家事援助サービス」の手配をするために契約する・・・といったことは、任意後見人の仕事となるものの、任意後見人が直接介護したり掃除したりするといった「事実行為」は任意後見人の仕事ではありません。

代理権目録に記載する内容は基本的に自由ですが、後見制度の趣旨から言うと、財産管理では、「預貯金の管理」、「収入・支出の管理」、「税務処理」といった後見事務を行い、
身上監護では、「医療に関する契約」、「介護等に関する契約」、「住まいに関する契約」、「施設に関する契約とその履行」、「教育・リハビリに関する契約」といった後見事務を行います。

具体的に列挙すると次のような事項が任意後見人の主な代理行為となります。

  1. 預貯金の管理(払戻しや預け入れ、振込み、入金確認、定期の解約、金融機関との取引)
  2. 年金(恩給)や手当の受領
  3. 日常生活に必要なサービスや商品の購入や契約(新聞、牛乳、宅配弁当、水道光熱費など)
  4. 不動産その他の重要な財産の処分(自宅や別荘の売却、アパートの賃貸借契約の締結等)
  5. 遺産分割協議(相続放棄や承認)
  6. 要介護認定の申請や異議申立て
  7. 福祉関係施設の入所契約(有料老人ホーム、特別養護老人ホーム、老人保健施設、グループホーム)や施設利用料の支払い
  8. 介護サービスの提供を受けるための契約(デイサービス、訪問介護、ヘルパー、家事援助、ショートステイ)及び介護サービス利用料の支払い、介護サービスの履行請求
  9. 医療契約の締結(入院、退院の手続き、リネンリース契約)や入院医療費の支払い

 

なお、 法定後見における後見人(保佐人・補助人)と同様に、本人しかできないと考えられている次の行為は、任意後見人の事務に含まれず代理ることはできません。

  1. 婚姻、離婚
  2. 養子縁組、離縁
  3. 臓器提供の意思表示
  4. 遺言書の作成

 

 

 

 

売買による不動産の名義変更(所有権移転登記申請書)の書き方(サンプル・雛形・様式・書式)

カテゴリ:不動産登記 2018年03月01日

 

売買を原因とする所有憲移転登記の申請書の見本をご紹介しますので、参考にして下さい。

「売買による所有権移転登記の申請書」


登記の目的   所有権移転

登記原因    平成30年3月1日売買

権利者     西東京市田無町○丁目○番地○ ○山○夫

義務者     小平市鈴木町○丁目○番地○  甲○乙○

添付情報    登記識別情報  登記原因証明情報

・・・・・ ・    印鑑証明書    住所証明情報  代理権限証明情報

平成30年3月1日申請 東京法務局 田無出張所

課税価格    金○○○○万円

登録免許税   金○○○○○円

不動産の表示
土地
所在     西東京市○町○丁目
地番     ○○番○
地目     宅地
地籍     123.45平方メートル

建物
所在地     西東京市○町○丁目 ○○番地○
家屋番号   ○○番○
種類     居宅
構造     木造スレート葺2階建て
床面積    1階 59.88平方メートル 2階 48.67平方メートル

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