賃貸アパートやマンション入居契約（建物賃貸借契約）には、
通常、
騒音や近隣住民への迷惑行為を禁止する特約が盛り込まれております・・・。
社会共同生活の秩序を乱してはならないことは当たり前のことなので、
このような特約は常識的に不合理でない限り「有効」であると考えられます・・・。
賃借人による迷惑行為については、
騒音、
ごみ放置、
ゴミ処理のルール違反、
違法駐車等さまざまです・・・。
近隣迷惑行為が見受けられる場合、
家主さんとしては、
まず、
その迷惑行為の中止を求めることが当然必要です・・・。
もしも、
上記要求を賃借人が無視し、
迷惑行為（妨害行為）を継続することによって、
相互（賃貸人・賃借人間）の信頼関係が破壊された場合には、
賃借人は契約を解除することができます・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 
2011 年 5 月 30 日 5:23 PM | 
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昨日大家さんより（タイトル記載の）相談を受け、
更新料・礼金・預かり敷金・日割り家賃等の債権回収業務を受託しました・・・。
「大家さん（賃貸人）が敷金を返してくれない」
「更新料は違法」
・・・・・といった（よくある）相談ではなく、
不動産賃貸管理会社を相手方とする相談です。
相談者曰く、
この不動産業者の社長に更新料や契約金等を引き渡すよう催促したところ、
「私情によりお金の工面がつかないのでちょっと待って欲しい」と言われ、
その後も何度催促してもなしのつぶてなのだそうです・・・・。
この業者が更新料や契約金等を受領してから既に半年以上が経過しているので、
とんでもない話しです・・・・。
この当事者間には特に家賃管理等を委託する旨の契約は存在せず、
単に更新契約と新規賃貸借契約手続きを依頼しているだけなので、
この業者が賃貸人の家賃や礼金等を預かり管理し続ける権限などどこにもありません・・・・。
とりあえず、
内容証明で事実確認及び支払催促をてみたいと思います・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 5 月 25 日 4:32 PM | Comments Off
敷金の返還を請求できる時期については争いがあり、
賃貸借契約終了時とする説（終了時説）と、
賃貸借契約終了後、目的物件が明け渡された時とする説（明渡し時説）があります・・・・。
判例は、
敷金返還請求権は賃貸借の目的物の明渡しの時に成立すると解していること、
また、
実質的にも目的物の明渡請求権と敷金返還請求権の間には著しい価値の相違があることなどから、
両債権は同時履行の関係にはならないと解していることを理由に、
敷金の返還は明渡し後でなければ請求できないとしています（明渡し時説）・・・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 4 月 25 日 12:23 AM | Comments Off
敷引き特約の有効性について争われた最高裁の判決が出ました・・・。
最高裁第1小法廷（金築誠志裁判長）は、
「敷引金が高額過ぎなければ有効」
とする判断を示し、
これにより、
借り主の敗訴が確定しました・・・。
「敷引き（しきびき）」とは、
賃借人が契約時に差し入れた敷金（保証金）より、
（退去時など）どれくらいの賃借人負担の原状回復費用が発生したか否かにかかわらず、
無条件で予め決められた一定の金額が差し引かれてしまうことを言います。
・
この特約は主に関西方面におけるアパートマンション賃貸借契約に盛り込まれていることが多く、
関東圏ではあまり見かけません・・・。
消費者契約法10条では、
消費者の利益を一方的に損ねる契約条項を無効としており、
これまで下級審ではこのことについて度々争われ、
有効、無効の結論が分かれてきたものの最高裁での判断はなされておらず、
昨日（平成23年3月24日）、
とうとう判断がなされたと言う訳です・・・。
今後の賃貸借取引実務への影響は必至であると思われます・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 3 月 25 日 11:19 AM | Comments Off
東北地方太平洋沖地震に伴う電力会社による、
計画停電が実施された場合における休業については、
原則として、
労働基準法第26条の使用者の責めに帰すべき事由による休業には該当しないとされております・・・・。
従い、
使用者はこれにより休業した場合に休業手当を支払わなくても、
労働基準法違反とはなりません・・・。
尚、
計画停電があっても、
必ずしも作業を休止する必要のない部門についてまで作業を休止し、
休業手当を支払わない場合には、
労働基準法に反する可能性がありますが、
計画停電の影響を受ける現場が休業することによって、
計画停電の影響を受けない部門の労働者のみを就業させることが経営上著しく不適当と認められる場合に、
この部門について休業させた場合に休業手当を支払わなくても、
労働基準法違反にとはならないと考えられます・・・。
労働・賃金トラブル, 悪質商法、契約トラブル | 志村 理 | 2011 年 3 月 23 日 12:36 AM | Comments Off
