前回（＞＞）の続き
それでは、
どれくらいの期間の賃料不払いがあれば「信頼関係の崩壊」が認められ、
賃貸借契約の解除が認められるのでしょうか？・・・・・・。
これについては、
2か月分で認められた例もあれば、
通産13年分の未払いがあっても認められなかった例もあり、
裁判例は様々で、
一義的にどれくらいの賃料滞納があれば解除できるのかについては断定できません・・。
ただ、
一つの目安として、
何ら理由なく3か月分以上の家賃を滞納している場合は、
信頼関係は崩壊していると考えて良いと考えられます・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 
2011 年 9 月 28 日 12:32 AM | 
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不動産賃貸借契約は、
売買契約などのような１回限りの契約ではなく、
長期間継続する性質があるため、
貸主と借主の「信頼関係」が非常に重要となります・・・・。
そして、
たった１回賃料の支払いを怠っただけで、
賃貸人の解除を認め、
賃借人の生活基盤である住まいを奪うことは、
賃借人の立場を不安定にするものであり非常に酷なため、
本来であれば（原則として）、
上記3つの要件を満たせば解除が認められるのですが、
判例や学説上では、
上記1～3の他に、
「賃貸人と賃借人との信頼関係が崩壊したこと」も賃貸人から解除をするためには必要な要件として加えられております・・・。
それでは何か月分くらい家賃が滞納されたら賃貸人による契約解除が認められるのでしょう・・・？
続きはまた次回に・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 9 月 21 日 12:15 AM | Comments Off
賃貸住宅における入居時や退去時の家賃は、
日割計算で精算するのが原則です・・・。
何故ならば、
家賃のような、
物の使用の対価として受領する金銭等は「法定果実」と言い、
法定果実は、
日割で取得するものと法律で定められているからです（民法89条2項）・・・・。
しかし、
暴利行為に該当しない限りは、
当事者は合意によって自由に「特約」など契約の内容を定めることができますので、
「日割家賃」＝「1ヶ月分家賃の範囲内での問題であり」、
不当に高くなるものではないため、
「日割計算しない」といった特約は有効であると考えられます・・・・。
賃貸アパート・マンション契約トラブルにおけるご相談は西東京市（田無・保谷・ひばりが丘）「さくら司法書士事務所」司法書士志村理（しむらおさむ）
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 8 月 24 日 12:16 AM | Comments Off
「アパートの借主が半年以上も家賃を滞納し、しかも所在が不明となっている。
新しい人に部屋を貸したいのだが、
部屋の荷物は捨ててしまって構わないか？」
このようなご相談がたまにあります・・・。
賃借人の所在が不明となってしまっても、
また、
賃借人が家賃を滞納していても、
建物賃貸借契約が解除されていない限り、
当該契約は有効に存続していることになるため、
勝手に部屋に入って荷物を捨ててしまうことは許されません・・・・・。
仮に、
賃貸借契約が適法に解除されたとしても、
賃借人の同意なくして勝手に荷物を処分することはできません（所有権の侵害）・・・・。
更に、
契約終了後に貸主による荷物の処分を許容する旨の合意がある場合であっても、
貸主が建物入口に施錠し、
建物内の賃借人の動産を廃棄処分してしまった行為について、
不法行為責任が認められた裁判例もありますので注意が必要です・・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 7 月 29 日 3:51 PM | Comments Off
賃貸アパートやマンションの更新契約時の更新料の有効性について、
以前より争われておりましたが、
本日ついに最高裁の判決がでました・・・。
更新料は消費者に一方的な不利益を押しつける「無効」な契約条項だとする賃借人の言い分と、
賃借人は更新料を理解したうえで契約している以上「有効」であるとする賃貸人の言い分が対立し、
「消費者の利益を不当に害する契約は無効」と規定する、
消費者契約法に反する否かが争点となった裁判です・・・。
結論としましては、
「高額すぎるなど特段の事情がない限りは更新料特約は有効」とし、
貸主側の言い分が支持される判断がなされ、
3件とも賃借人の敗訴が確定することとなります・・・・。
先般、
敷引特約は「有効」とする最高裁の判断があったことを本ブログで紹介しましたが（その記事はコチラ＞＞）、
今回の判断により、
賃貸住宅を巡る大きな裁判（紛争）はとりあえず、ひと段落することになります・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 7 月 15 日 2:35 PM | Comments Off
