賃貸人に無断で（家主の承諾なく）賃借権を譲渡したり、
転貸（また貸し）する行為は、
民法612条にて禁止されています・・・。
従い、
賃借人が上記行為を行った場合、
賃貸人には契約の解除権が認められています・・・。
しかし、
賃貸人が何ら損害を受けない場合や、
賃借人にとってやむを得ない事情による上記行為の場合であっても、
賃貸人に自由に契約解除権を認めてしまうことは妥当ではありません・・・・。
そこで、最判においては、
無断賃借権の譲渡や転貸が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、
民法612条の解除権は発生しないものと解するを相当とする判断をしています・・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 
2011 年 12 月 14 日 12:37 AM | 
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「亡父親が借りていた都営住宅（使用権）は相続できるか？」
・・・先日、このような相談がありました・・・。
都営住宅や市営住宅といった公営住宅の使用権は、
相続の対象とはならないと最高裁は判断しています・・・。
従い、
亡くなった賃借人と同居しているか否かを問わず、
相続人であっても当然に継続して使用が認められる訳ではありませんので、
改めて、
賃貸借契約を締結する必要があります・・・。
但し、
入居者が死亡した場合には、
死亡当時に同居していた者が一定の条件の下、
賃貸人（地方公共団体）の承認を受け、
引き続き当該住宅に居住することができるものとされています（公営住宅法）・・・・。
つまり、
相続性は無いが、
（同居していた者は）使用承継は認められると言うことになります・・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 11 月 14 日 12:12 AM | Comments Off
不法行為による損害賠償を請求するためには、
通常、
加害者の故意、過失が必要です・・・・。
しかし、
失火による不法行為責任については、
失火者に重過失がある場合にのみ損害賠償を負う旨、
失火責任法にて規定されています・・・。
ところが、
上記失火責任法の規定は、
債務不履行責任についてはその適用がありませんので（最判）、
結局、
賃借人の失火の場合（重過失の有無に関係なく）、
賃借人は責任を負うことになります・・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 11 月 2 日 10:47 PM | Comments Off
前回（＞＞）の続き
それでは、
どれくらいの期間の賃料不払いがあれば「信頼関係の崩壊」が認められ、
賃貸借契約の解除が認められるのでしょうか？・・・・・・。
これについては、
2か月分で認められた例もあれば、
通産13年分の未払いがあっても認められなかった例もあり、
裁判例は様々で、
一義的にどれくらいの賃料滞納があれば解除できるのかについては断定できません・・。
ただ、
一つの目安として、
何ら理由なく3か月分以上の家賃を滞納している場合は、
信頼関係は崩壊していると考えて良いと考えられます・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 9 月 28 日 12:32 AM | Comments Off
不動産賃貸借契約は、
売買契約などのような１回限りの契約ではなく、
長期間継続する性質があるため、
貸主と借主の「信頼関係」が非常に重要となります・・・・。
そして、
たった１回賃料の支払いを怠っただけで、
賃貸人の解除を認め、
賃借人の生活基盤である住まいを奪うことは、
賃借人の立場を不安定にするものであり非常に酷なため、
本来であれば（原則として）、
上記3つの要件を満たせば解除が認められるのですが、
判例や学説上では、
上記1～3の他に、
「賃貸人と賃借人との信頼関係が崩壊したこと」も賃貸人から解除をするためには必要な要件として加えられております・・・。
それでは何か月分くらい家賃が滞納されたら賃貸人による契約解除が認められるのでしょう・・・？
続きはまた次回に・・・。
悪質商法、契約トラブル, 賃貸・不動産トラブル | 志村 理 | 2011 年 9 月 21 日 12:15 AM | Comments Off
