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【相続登記とは】 父(母)が亡くなってしまった・・・父(母)名義の土地や建物、マンションはどうすればいい? +西東京市のツバメ

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2017年06月12日



相続が開始し、亡くなった方(被相続人)が土地や建物、マンションといった不動産を遺産として残していた場合、この不動産を取得した時点ではまだ、不動産の名義は被相続人のままです。

相続によって取得した不動産の登記名義を、亡くなった方から相続した方人へ所有権移転登記によって変更する手続きを相続登記といいます。

相続登記は、登記を行わなければならない義務はなく、また、期限も特に設けられていないため、いつでも登記申請をすることができます。

しかし、相続登記を行わず、亡くなった方の名義のままの状態では、

「不動産を担保に融資をうけることができない。」
「不動産を売却できない。」
「次の相続が発生して相続人が増えた結果、権利関係が複雑化して相続人間でトラブルに発展してしまう可能性がある。」

といったデメリットがありますので、
不動産を相続したときには、早めに相続登記をしておくことをおすすめします。


さて(話は変わり)、
先日、事務所近くのステーキ屋さんに昼食に行った際、フト上を見上げるとツバメの巣を見つけました。

西東京市田無で見かけたツバメの巣
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巣には赤ちゃんツバメの姿も伺えます・・・わかりますか?

相続開始後(登記名義人の死亡)の相続登記(不動産の名義変更)は早目に行いましょう。

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2017年05月29日

ご家族が不幸にも亡くなると相続が開始し、
被相続人(亡くなった方)の財産は相続人に引き継がれることになります。

相続登記とは、
不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ名義の変更(所有権移転登記や持分移転登記)を行なうことをいいますが、
相続登記は法律上の期限を決められているわけではないので、相続登記をしないことを理由に罰せられるようなことはありません。

しかし、
相続登記をせずに被相続人名義のままではその不動産を売却したり、担保に入れて借り入れをすることもできません。

また、
相続登記をしないまま長期間放っておくと、相続人にさらに相続が発生するなどして、遺産分割協議に加わる人の数が増え、遺産分割協議がまとまりにくくなることが多々あります。

そうした事態を避けるため、早めに不動産の相続登記を行うことが賢明と言えます。

相続における不動産(土地建物)の名義変更(所有権移転登記)はキチンとやっておいた方がいい。・・・その理由

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2017年04月10日


亡くなった方が(死亡後に)、
自ら自分の不動産を売却することなどは有り得ず、不可能ですが、生前中に不動産の売買契約を行い、登記をする前に死んでしまうといったケースは無くもありません。

この場合、
買主と売主の相続人とは取引当事者の関係になり、相続人は当然、買主への所有権移転登記に協力しなければなりません。

以上のことからして、
相続が開始したからと言って相続登記が義務付けられている訳でもなく(罰金も当然ない)、
そのままにしておいても第三者に所有権が移ってしまうことはありません(時効取得など別次元の問題はさておいて)。

しかし、
物権変動の過程を忠実に公示して取引の安全と円滑に資するという不動産登記制度の趣旨からして、
相続不動産を第三者に売却する場合や、相続不動産に担保権を設定する場合には、
その前提として相続登記を経由しなければならず、
故人名義のままから直接これらの登記をすることはできません。

相続登記をしないまま長年放置しておくと、
第2第3の相続が発生し、そうなると親族間の付き合いが希薄になっていることも珍しくなく、
関係者が増える結果、
昔ならまとまる話もまとまらず、紛争が生じる可能性が高くなると言えます。

これら問題を回避するためには、やはり、相続登記を行い、故人名義から相続人名義へ変更しておくことが大事なことであると言えます。

 

話しは変わり、夕暮れ時の五日市街道を車で走行中、綺麗な夕日が出ていました。

 

西東京市(小平市?)あたりの五日市街道

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不動産の権利証(登記済証)を失くしてしまった場合。 +あきる野市~檜原村(払沢の滝)

カテゴリ:不動産登記, 日々の雑感, 時事、話題、その他 2016年05月29日

権利証(登記済証・登記識別情報通知)を失くしてしまっても、権利証は再発行してくれません・・・。

従来、旧法下においては登記済証(権利証)を紛失等の事情により添付できない場合、保証書と言うものを作成添付の上、登記を申請することができました。

しかし、今は保証書制度は廃止され、新たに「事前通知制度」というものが導入されています。

事前通知制度とは、

登記済証(権利証)や登記識別情報を提供できない人に、登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、登記申請をしたことが本当であるか(真実の名義人に間違いないか)を確認してから、登記を実行する制度です。

 

もしも、事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。

しかし、事前通知制度には、登記の実行までに時間と手間を要し、不便であるという欠点があります。

・な

それでは、事前通知制度のどのような点が欠点なのか具体的に説明したいと思います。

事前通知制度により登記を行う場合は、

登記済権利書を添付できない旨及び、その理由を申請書に記載して登記を法務局に申請すると、法務局より本人限定受取郵便にて、申請人の住所に問い合わせの郵便物が届きます。

郵便物の中に「回答書」という書面がありますので、これに実印を押印して、法務局が事前通知を発したときから2週間以内(海外在住者は4週間以内)に、法務局に申し出る必要があり、

この期間内に申し出をしなかった場合は、申請は却下されてしまいます。

例えば、

不動産を購入する場合、金融機関よりお金を借り入れ、その借入金(住宅ローン)を担保するために、不動産に抵当権を設定することがよくあり、

この場合に行う不動産登記は、

所有権移転登記と抵当設定登記で、この二つの登記は同時に申請する(連件申請する)のが「常識」と言いますか一般的です。

何故ならば、1件目の所有権移転登記と2件目の抵当権設定登記の間に時間的な「間」があると、第三者に抵当権設定登記を申請される恐れがあるからです。

金融機関としては、所有権移転登記の後に間髪入れずに抵当権設定登記を入れてもらうことがどれだけ大事・・・と言いますか、これが融資の条件であることは当然のことだと思います。

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ところが、

事前通知制度を利用した場合は、法務局が事前通知を発したときから2週間以内に回答しないと当該登記申請は却下されてしまいますので、万が一、そのようなことが起こってしまうと、金融機関は担保をとらずにお金を貸してしまったことになり、大変なことになってしまいます。

このことが、事前通知制度の欠点と言えます。

 

そのような不都合を解消するため、資格者(司法書士等)による本人確認制度」が設けられました。

これは、

司法書士が本人と面談の上、名義人本人に間違いないと確認した報告書を添付して登記申請する制度で、これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、登記手続きをスムーズに進めることができるという制度です。

資格者は司法書士以外に、

弁護士や土地家屋調査士、また船舶登記における海事代理士にもその権限があります。

 

さて(話しは変わり)、

先週の日曜日、あきる野市にある霊園へ墓参りに行ったあと、前から行きたかった「払沢の滝」を見るため、檜原村まで足をのばしました・・・。

この辺りに来るのは、

檜原村役場で定期的に開催されている司法書士による法律相談員の担当のとき以来です。

払沢の滝へ向かう川沿いの歩道

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この辺りに住む方達の飲料水に使用されているだけあり(そう書かれている立札がありました)、水は澄んでいてとてもきれいです。

 

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払沢の滝は日本の滝百選に選ばれており、落差は4段で約60mあるそうです。

 

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写真にこそ映っていませんが、滝壺付近にはたくさんの方が訪れていました。

滝は癒されますね・・・マイナスイオンを堪能しました。

 

 

 

相続登記に必要な書類や資料(登記名義人死亡時における不動産の名義変更・所有権移転登記の必要書類)

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2016年04月11日


相続登記には、
法定相続分の割合による相続登記と、遺産分割協議による(法定相続分とは異なる割合による)相続登記があり、どちらの相続登記を行うかによって必要となる書類も若干異なります・・・。

 

「法定相続分による所有権移転登記」の場合

  • 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
  • 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  • 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  • 不動産を取得する方の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明
  • 登記委任状(司法書士に依頼する場合)
  • 運転免許証又はパスポート+保険証等、顔写真付の身分証明(司法書士に依頼する場合)

 

上記書類は(全て)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。

 

 

「遺産分割協議による所有権移転登記」の場合

  • 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
  • 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  • 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 不動産を取得する方の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明
  • 登記委任状(司法書士に依頼する場合)

 

上記書類は(印鑑証明書を除き)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。

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