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夫婦間での居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除について

カテゴリ:不動産登記 2016年02月22日

(贈与について)年間110万円までは贈与しても贈与税はかかりませんが、

1年間に贈与された財産の合計額が110万円を超えた場合は、その超えた部分について贈与税がかかります・・・。

ところが、

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産の贈与(または、居住用不動産を取得するための金銭の贈与)がなされた場合、

上記基礎控除(110万円)のほかに、最高2,000万円まで控除できるという特例があり、これを贈与税の配偶者控除といいます。

 

配偶者控除の適用要件は次のとおりです。

  1. 婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
  2. 贈与財産が、自己の居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)であること。
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産(または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産)に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。

 

 

新中間省略登記

カテゴリ:不動産登記 2015年12月07日

 

中間省略登記とは、

「A→(売買)→B→(売買)→C」という不動産取引があった場合において、

AからBへの所有権移転登記を省略し、直接A→Cへ所有権移転登記を行ってしまう方法をいい、このような登記申請は認められません・・・。

しかし、

「中間のBが所有権を取得しない・・。」という前提条件がある場合には、AからBへの所有権移転登記を省略することが可能で、

このような登記方法を新中間省略登記と呼ばれています・・・。

 

判例では、中間省略による所有権移転登記を有効としているものの、登記実務では、不動産登記法の理念である物権変動の過程を忠実に記録していくという観点から中間省略登記を認めておらず、これが法務省のこれまでの見解でした・・・。

 

特に、不動産登記法の改正により「登記原因証明情報」を必要的添付書類としたことから、添付すべき「登記原因証明情報」の内容から、中間省略登記であることが明らかになるため、なおさら中間省略登記をすることができなくなりました。

 

この趣旨によると、A→B→Cと所有権が順次移転した場合は、中間省略登記となって、その登記は認められないが、

これを逆にとらえれば、所有権がA→Cに直接移転する契約になっているのであれば、所有権移転登記手続が可能であるということになります(これが新中間省略登記の考え方です。)。

 

具体的には、AB間とBC間それぞれの売買契約に、「第三者のためにする契約」条項を盛り込むことによって可能になります・・。

 

なお、この特約条項による場合には、BがC(最終所有者)との売買契約の残代金の支払いが完了するまでは、A(当初の所有者)が所有権を保有し続けることになるため、

Aに対する債権者が差押等をした場合は、これを防ぐことはできない・・・といったリスクが残ることになるため注意が必要です・・・・。

 

相続分がない旨の証明を添付した登記申請

カテゴリ:不動産登記 2015年11月02日

 

特定の者に単独相続させるための「遺産分割協議」は、

相続手続きにおいて何ら珍しくない、普通の流れなのですが、

 

相続財産を取得する特定の相続人以外の者全員が、

「相続分がない旨の証明書」を作成することにより、

特定の者に遺産を相続させる相続手続きは、あまり利用されていない方法だと思います。

 

登記実務上ではどうでしょうか?

 

提出された、相続分ない旨の証明書(登記原因証明情報として)の内容が事実に合致し、

かつ、

作成者本人の真意に基づくものであれば特に問題ないようです。

 

しかし、

相続放棄申述手続きを回避するための手段等のために、安易にこの方法を採ること適切ではありません。

 

 

抵当権抹消登記における代表者事項証明書の有効期限

カテゴリ:不動産登記 2015年09月28日

 

住宅ローンを完済すると、

金融機関より、

抵当権や根抵当権を抹消するための書類を渡されます・・・。

その中のひとつである、

代表者事項証明書(資格証明書)には有効期限があり、

発行から3ヶ月を経過してしまうと、

抵当権抹消登記に必要な添付書類としては使用できなくなってしまい、

再度、金融機関に交付してもらうか、

若しくは、

自ら実費を負担してこれを入手しなければなりません・・・・・。

従い、

ローン完済後すぐに抵当権抹消登記を行わない場合には、

代表者事項証明書の有効期限に注意する必要があります・・・・・。

 

 

 

相続人のうち所在が不明な者がいる場合の相続登記(不在者の財産管理人)

カテゴリ:不動産登記 2015年08月24日

 

相続人のなかに所在が分からず行方不明の者がいるため、

遺産分割協議できず、相続登記ができないという相談がよくあります・・・・・。

 

このような場合は、

この行方不明者の利害関係人である他の相続人が、

家庭裁判所に対し、不在者の財産管理人の選任を申し立てる必要があります・・・。

 

そして、

選任された財産管理人が、

不在者の代理人として遺産分割協議に参加すれば、

法定相続分とは異なった割合の相続登記が可能になる・・・・・・、

と言いたいところですが、

選任しただけではまだ遺産分割協議を行うことはできません。

 

何故ならば、

そもそも財産管理人には遺産分割協議を不在者に代わって行う権限がないからです・・・・。

 

そこで、

この選任された財産管理人が、

権限外行為としての遺産分割協議をすることについて、家庭裁判所の許可を得ることによって、

遺産分割協議ができることになります・・・・・・。

 

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