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離婚による財産分与 土地・建物・マンション等の不動産の名義変更登記

カテゴリ:不動産登記 2018年04月11日

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夫婦が離婚をする際は、婚姻生活中に共同で築いた財産を精算する必要があり、これを「財産分与」と言います。

分与する財産が不動産であれば、財産分与を原因とした名義変更手続きが必要となり、夫婦共有名義の不動産を、財産分与により妻一人の名義にする場合は、夫の持分を妻に移転する「持分移転登記」をすることになります。

なお、不動産を財産分与する際、住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。

財産分与により、住宅ローン等の債務が残っている不動産の名義を変更し、所有者が変わっても、住宅ローンの債務者は当然には変更されません(例えば、不動産の所有者である夫が住宅ローンの債務者である場合に、不動産を妻に財産分与によって譲ると、不動産の所有者は妻となりますが、住宅ローンの債務者は夫のままです。)。

そして、多くの金融機関は、「所有者の名義を変更する場合は抵当権者(金融機関)の承諾を得なくてはならない」という契約条項を定めており、
ローン完済までは、不動産の名義を変更しない旨の契約を金融機関と結んでいるケースが多く、借入先金融機関に無断で名義を変更してしまうことは、住宅ローン契約に違反する可能性があるのです。

従って、事前に金融機関に対し、不動産の名義を変更することの了解を得ること、および今後のローン支払い方法について相談されることをお勧めいたします。

不動産(土地・建物・マンション)の生前贈与でかかる費用

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2018年03月31日

土地や建物、マンションといった不動産を生前に贈与する場合、贈与税やその他の費用について知っておく必要があります。

贈与税については、相続時精算課税制度を利用することによって、一定金額の贈与の場合は非課税にすることも可能ですが、
不動産の名義変更(所有権移転登記)の際には「登録免許税」が必要で、また、不動産を取得したことに対する「不動産取得税」も必要になります。

「登録免許税」は所有権移転登記の際に法務局へ支払う税金で、登録免許税の価格は、固定資産税評価額の2%となります。

また、「不動産取得税」は土地や建物、マンションといった不動産を取得した際に課税されるもので、不動産の住所地である都道府県に、不動産を取得した際に一度だけ納めなければならない税金です。

不動産取得税の金額は、固定資産税評価額の3%となります。

不動産取得税は、土地や建物の取得時から60日以内に、不動産取得申告書の提出が義務付けられており、この申告書を提出すると都道府県から納付書が送付されます。

売買による不動産の名義変更(所有権移転登記申請書)の書き方(サンプル・雛形・様式・書式)

カテゴリ:不動産登記 2018年03月01日

 

売買を原因とする所有憲移転登記の申請書の見本をご紹介しますので、参考にして下さい。

「売買による所有権移転登記の申請書」


登記の目的   所有権移転

登記原因    平成30年3月1日売買

権利者     西東京市田無町○丁目○番地○ ○山○夫

義務者     小平市鈴木町○丁目○番地○  甲○乙○

添付情報    登記識別情報  登記原因証明情報

・・・・・ ・    印鑑証明書    住所証明情報  代理権限証明情報

平成30年3月1日申請 東京法務局 田無出張所

課税価格    金○○○○万円

登録免許税   金○○○○○円

不動産の表示
土地
所在     西東京市○町○丁目
地番     ○○番○
地目     宅地
地籍     123.45平方メートル

建物
所在地     西東京市○町○丁目 ○○番地○
家屋番号   ○○番○
種類     居宅
構造     木造スレート葺2階建て
床面積    1階 59.88平方メートル 2階 48.67平方メートル

夫(妻)と離婚【財産分与】・・自宅不動産(土地・建物・マンション)の名義変更

カテゴリ:不動産登記 2018年02月03日

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夫婦は離婚の際、婚姻生活中に共同で築いた財産を精算することになりますが、これを「財産分与」と言います。

そして、財産分与の対象財産が自宅不動産の場合は、財産分与を原因とする不動産の名義変更(所有権移転登記)が必要になります。
※夫婦共有名義の不動産を財産分与により妻(夫)一人の名義にする場合は、夫(妻)の持分を妻に移転する持分移転登記をすることになります。

その際に注意すべきことは、マイホームに「住宅ローン」が残っているケースです。

財産分与によって、住宅ローン等の債務が残っている不動産の名義を変更される場合、財産分与によって所有者が変更しても、住宅ローンの債務者は当然には変更されません。

例えば、不動産の所有者である夫が住宅ローンの債務者である場合において、不動産を妻に財産分与によって譲った場合、不動産の所有者は妻となりますが、住宅ローンの債務者は夫のままです。

多くの金融機関は、「所有者の名義を変更する場合は抵当権者(金融機関)の承諾を得なくてはならない」という契約条項を定めています。

債権者たる金融機関の承諾を得なくても、財産分与による不動産名義変更の手続は可能ですが、ローン完済までは、不動産の名義を変更しない旨の契約を金融機関と結んでいるケースが多く、借入先金融機関に無断で名義を変更することは、住宅ローン契約に違反する可能性がありますので注意が必要です。

従って、事前に金融機関に対し、不動産の名義を変更することの了解を得ること、および今後のローン支払い方法について相談されることをお勧めいたします。


父と母が順に死亡した場合の相続登記 ~ 登記費用(司法書士報酬や税金)を安く抑えるための解決策  +小金井市のカキ氷とカルガモ親子

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2017年09月04日

 
 
【ご相談内容】
いただいた相談を簡単にまとめますと次のとおりです(個人情報により多少内容を変えています)。

  • 平成28年9月に父が死亡。
  • 平成29年4月に母が死亡。
  • 子供は3人(AとBとC)おり、既に3人とも独立し、Aは小平市に、Bは東久留米市、Cは東村山市に住んでいる。
  • 父の葬儀や納骨を済ませた頃から、元々虚弱体質であった母の具合が更に悪くなり、翌年4月に母が亡くなってしまった。
  • 西東京市に父母が住んでいた、父名義のの不動産(土地と建物)がある。
  • 子ABCで話し合った結果、父の残した不動産はAが取得するということになったので、不動産の名義変更をしたい。

 

【不動産登記の原則ルール(問題点)】
今回、まずはじめにお父様が亡くなられています。
亡父の相続における法定相続人は子ABCと母の4人で、その法定相続分は母2分の1、子ABCがそれぞれ6分の1ずつとなります。

そしてその次にお母様が亡くなったので、
法定相続人である子ABCは、亡母が父の相続のときに取得した2分の1の相続権を、3分の1ずつ取得したことになります。
※3人で亡母の2分の1の相続権を3分の1ずつ取得したということは、それぞれ6分の1ずつ相続したことになります。そして、父から相続した6分の1と母から相続した6分の1を合わせ、結果的に、西東京市の土地建物を、子ABCで3分の1ずつ相続したことになります。

このような場合、
父名義の西東京市の土地・建物を、子3人が3分の1ずつ法定相続分にて取得したことになるので、不動産登記もそのように申請すれば良いように思えますが、実は、登記手続きはそう簡単にはいきません。

何故なら、不動産登記は公に公示するもので、その不動産を誰がどのような原因でどういった順で取得したのかがキチンと分かるように記録を残しておく必要があるからです。

今回のケースで、お父様の名義の土地建物を、そのまま直接子供達(ABC)の名義に変更してしまうと、中間のお母様の相続を飛ばしてしまうことになり、不動産登記手続きのルールを破ってしまうことになります。

つまり、

  1. お父様が亡くなったことによる相続登記(母2分の1、子ABCが各6分の1)を申請した後に、
  2. お母様が亡くなったことによる相続登記(子ABCが各6分の1)をしなければならない・・・

これが、不動産登記の原則的なルールです。

しかし、上記のような方法では、最終的にAを単独所有者とすることができなくなってしまうだけでなく、相続登記を2回行うことになるので、相続登記に関する費用が余計にかかってしまうことになります。

 

【当事務所がとった解決策・方針】
このようなケースの場合、
当事務所では、一通の遺産分割協議書に父母それぞれの相続について記載し、子ABCが父母の相続についてまとめて協議した趣旨を記載する方法を用いました。

こうすることによって、父が登記名義となっている西東京市の土地・建物について、直接、子A名義に変更することが可能になります。

父から子Aに直接、所有権移転登記ができるということは(名義変更ができるということは)、登記申請の手間も一度で済み、ということは、司法書士報酬や登録免許税などを低く抑えることにも繋がりますので、相談者様にとって有難い方法ではないでしょうか。

 

さて(話は変わり)、
先日、お客様の家を訪問し、帰り道で通った公園の池でカルガモの親子をみかけました。

 

カルガモの親子

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元気に水遊びをしていていました。
癒されます。

しかし、癒されれたとはいえ、この暑さは耐えられません。
その場でスマホで検索し、「これは!」と思うカフェを見つけ、早速向かいました。
 

エスプレッソ味のカキ氷

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蔵を改装したお洒落なカフェです。
説明するまでもなく、とても美味しくてペロッと食べてしまいました。

 

 
 

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