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不動産の権利証(登記済証)を失くしてしまった場合。 +あきる野市~檜原村(払沢の滝)

カテゴリ:不動産登記, 日々の雑感, 時事、話題、その他 2016年05月29日

権利証(登記済証・登記識別情報通知)を失くしてしまっても、権利証は再発行してくれません・・・。

従来、旧法下においては登記済証(権利証)を紛失等の事情により添付できない場合、保証書と言うものを作成添付の上、登記を申請することができました。

しかし、今は保証書制度は廃止され、新たに「事前通知制度」というものが導入されています。

事前通知制度とは、

登記済証(権利証)や登記識別情報を提供できない人に、登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、登記申請をしたことが本当であるか(真実の名義人に間違いないか)を確認してから、登記を実行する制度です。

 

もしも、事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。

しかし、事前通知制度には、登記の実行までに時間と手間を要し、不便であるという欠点があります。

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それでは、事前通知制度のどのような点が欠点なのか具体的に説明したいと思います。

事前通知制度により登記を行う場合は、

登記済権利書を添付できない旨及び、その理由を申請書に記載して登記を法務局に申請すると、法務局より本人限定受取郵便にて、申請人の住所に問い合わせの郵便物が届きます。

郵便物の中に「回答書」という書面がありますので、これに実印を押印して、法務局が事前通知を発したときから2週間以内(海外在住者は4週間以内)に、法務局に申し出る必要があり、

この期間内に申し出をしなかった場合は、申請は却下されてしまいます。

例えば、

不動産を購入する場合、金融機関よりお金を借り入れ、その借入金(住宅ローン)を担保するために、不動産に抵当権を設定することがよくあり、

この場合に行う不動産登記は、

所有権移転登記と抵当設定登記で、この二つの登記は同時に申請する(連件申請する)のが「常識」と言いますか一般的です。

何故ならば、1件目の所有権移転登記と2件目の抵当権設定登記の間に時間的な「間」があると、第三者に抵当権設定登記を申請される恐れがあるからです。

金融機関としては、所有権移転登記の後に間髪入れずに抵当権設定登記を入れてもらうことがどれだけ大事・・・と言いますか、これが融資の条件であることは当然のことだと思います。

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ところが、

事前通知制度を利用した場合は、法務局が事前通知を発したときから2週間以内に回答しないと当該登記申請は却下されてしまいますので、万が一、そのようなことが起こってしまうと、金融機関は担保をとらずにお金を貸してしまったことになり、大変なことになってしまいます。

このことが、事前通知制度の欠点と言えます。

 

そのような不都合を解消するため、資格者(司法書士等)による本人確認制度」が設けられました。

これは、

司法書士が本人と面談の上、名義人本人に間違いないと確認した報告書を添付して登記申請する制度で、これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、登記手続きをスムーズに進めることができるという制度です。

資格者は司法書士以外に、

弁護士や土地家屋調査士、また船舶登記における海事代理士にもその権限があります。

 

さて(話しは変わり)、

先週の日曜日、あきる野市にある霊園へ墓参りに行ったあと、前から行きたかった「払沢の滝」を見るため、檜原村まで足をのばしました・・・。

この辺りに来るのは、

檜原村役場で定期的に開催されている司法書士による法律相談員の担当のとき以来です。

払沢の滝へ向かう川沿いの歩道

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この辺りに住む方達の飲料水に使用されているだけあり(そう書かれている立札がありました)、水は澄んでいてとてもきれいです。

 

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払沢の滝は日本の滝百選に選ばれており、落差は4段で約60mあるそうです。

 

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写真にこそ映っていませんが、滝壺付近にはたくさんの方が訪れていました。

滝は癒されますね・・・マイナスイオンを堪能しました。

 

 

 

相続登記に必要な書類や資料(登記名義人死亡時における不動産の名義変更・所有権移転登記の必要書類)

カテゴリ:不動産登記, 相続、遺産分割 2016年04月11日


相続登記には、
法定相続分の割合による相続登記と、遺産分割協議による(法定相続分とは異なる割合による)相続登記があり、どちらの相続登記を行うかによって必要となる書類も若干異なります・・・。

 

「法定相続分による所有権移転登記」の場合

  • 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
  • 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  • 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  • 不動産を取得する方の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明
  • 登記委任状(司法書士に依頼する場合)
  • 運転免許証又はパスポート+保険証等、顔写真付の身分証明(司法書士に依頼する場合)

 

上記書類は(全て)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。

 

 

「遺産分割協議による所有権移転登記」の場合

  • 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
  • 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  • 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 不動産を取得する方の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明
  • 登記委任状(司法書士に依頼する場合)

 

上記書類は(印鑑証明書を除き)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。

抵当権の追加設定

カテゴリ:不動産登記 2016年03月06日


抵当権の追加設定とは、

現在ある抵当権について、新たに担保物件を追加することを言います。

例えば、
現在AとBの土地が担保になっている抵当権に、新たにCの土地を担保として抵当権を追加しますと、この抵当権の効力はABCの全ての土地に及ぶことになるのです・・・。

また、

購入した土地に抵当権を設定した後、建物を新築し、土地に設定されている抵当権の担保としてその建物に新たに抵当権を設定する場合も同様です(土地と建物に抵当権の効力が及びます)。

なお、

この抵当権の追加設定における登録免許税は、
抵当権が設定されていることが確認できる登記事項証明書(前登記証明書)を添付することによって、不動産1個につき1,500円で済みます。
※不動産の管轄が同じ場合には前登記証明書の添付は省略できます。

夫婦間での居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除について

カテゴリ:不動産登記 2016年02月22日

(贈与について)年間110万円までは贈与しても贈与税はかかりませんが、

1年間に贈与された財産の合計額が110万円を超えた場合は、その超えた部分について贈与税がかかります・・・。

ところが、

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産の贈与(または、居住用不動産を取得するための金銭の贈与)がなされた場合、

上記基礎控除(110万円)のほかに、最高2,000万円まで控除できるという特例があり、これを贈与税の配偶者控除といいます。

 

配偶者控除の適用要件は次のとおりです。

  1. 婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
  2. 贈与財産が、自己の居住用不動産(または居住用不動産を取得するための金銭)であること。
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産(または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産)に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。

 

 

新中間省略登記

カテゴリ:不動産登記 2015年12月07日

 

中間省略登記とは、

「A→(売買)→B→(売買)→C」という不動産取引があった場合において、

AからBへの所有権移転登記を省略し、直接A→Cへ所有権移転登記を行ってしまう方法をいい、このような登記申請は認められません・・・。

しかし、

「中間のBが所有権を取得しない・・。」という前提条件がある場合には、AからBへの所有権移転登記を省略することが可能で、

このような登記方法を新中間省略登記と呼ばれています・・・。

 

判例では、中間省略による所有権移転登記を有効としているものの、登記実務では、不動産登記法の理念である物権変動の過程を忠実に記録していくという観点から中間省略登記を認めておらず、これが法務省のこれまでの見解でした・・・。

 

特に、不動産登記法の改正により「登記原因証明情報」を必要的添付書類としたことから、添付すべき「登記原因証明情報」の内容から、中間省略登記であることが明らかになるため、なおさら中間省略登記をすることができなくなりました。

 

この趣旨によると、A→B→Cと所有権が順次移転した場合は、中間省略登記となって、その登記は認められないが、

これを逆にとらえれば、所有権がA→Cに直接移転する契約になっているのであれば、所有権移転登記手続が可能であるということになります(これが新中間省略登記の考え方です。)。

 

具体的には、AB間とBC間それぞれの売買契約に、「第三者のためにする契約」条項を盛り込むことによって可能になります・・。

 

なお、この特約条項による場合には、BがC(最終所有者)との売買契約の残代金の支払いが完了するまでは、A(当初の所有者)が所有権を保有し続けることになるため、

Aに対する債権者が差押等をした場合は、これを防ぐことはできない・・・といったリスクが残ることになるため注意が必要です・・・・。

 

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